Você já se deu conta de que a maior parte das ações que realizamos em nosso dia a dia é regida por alguma lei?

A locação de um imóvel não é exceção, sendo regulada pela Lei n. 8.245 de 1991, também conhecida como Lei de Locação, ou Lei do Inquilinato. Ela é dividida em três partes: Título I – relativo à locação; Título II – relativo aos procedimentos; Título III – disposições finais e transitórias.

Cada um desses títulos é segmentado em capítulos e seções que abrangem os mais diversos aspectos da relação de locação, como os deveres do locador e do locatário, o direito de preferência e as ações de despejo.

Neste artigo, vamos falar sobre as dúvidas mais comuns em relação à Lei do Inquilinato. Preparado? Reserve alguns minutos e vamos juntos!

O que diz a Lei do Inquilinato sobre os direitos do inquilino?

Antes de qualquer coisa, você sabe o que é inquilino?

A Lei do Inquilinato não fala especificamente dos “direitos do inquilino”, mas sim das obrigações do locador, as quais listamos abaixo!

  1. O locador deve entregar o imóvel ao locatário, que o utilizará para o fim acordado. Traduzindo: aluguei para morar? É meu direito morar.
  2. O locador deve garantir que o imóvel seja utilizado durante o tempo previsto. Traduzindo: Aluguei por 24 meses? É meu direito ocupá-lo por 24 meses.
  3. O locador deve manter a forma e o destino do imóvel. Traduzindo: aluguei um apartamento com três quartos, uma cozinha e dois banheiros? Esse imóvel não pode ser modificado enquanto eu o ocupar.
  4. Havia defeitos no imóvel antes da locação? É dever do locador responder por eles. Para isso, o locador deve fornecer ao locatário uma descrição detalhada do imóvel.
  5. Fornecer ao locatário o recibo e a descrição dos valores pagos, que são a garantia de que ele cumpriu com os compromissos assumidos.
  6. Pagar as taxas de administração da imobiliária sem repassá-las ao locatário.
  7. Pagar os impostos e taxas que não couberem ao locatário ou que não estiverem previstos no contrato.
  8. Se for solicitado, o locador deve mostrar ao locatário os comprovantes das despesas/contas que estejam sendo cobradas.
  9. Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

E se o locador não cumprir com suas obrigações? Bem, nesse caso, o locatário poderá rescindir o contrato por justa causa, e ainda ser ressarcido pelos danos causados.

Sobre os deveres do inquilino?

Em relação às obrigações do inquilino, ou locatário, temos outra lista. Confira!

  • Pagar o aluguel e encargos de locação no prazo acordado com o locador.
  • Utilizar o imóvel para o destino previsto em contrato e cuidar dele como se fosse seu.
  • Prezar por sua manutenção e devolvê-lo no estado em que foi recebido. (Mas quanto às marcas de utilização decorrentes do uso do imóvel? Bem, a legislação entende que há deteriorações normais que resultam do tempo de utilização).
  • Avisar ao locador sobre tudo o que acontece no imóvel, pois, caso haja uma situação que impeça sua habitação, cabe a ele tomar as devidas providências para garantir a posse do inquilino.
  • Reparar os eventuais danos que causar no imóvel e não modificar sua estrutura interna ou externa sem o consentimento por escrito do locador.
  • Entregar a correspondência que trate do imóvel ao locador, como advertências, multas e despesas.
  • Pagar as despesas de consumo, como água, luz e gás, e as despesas ordinárias do condomínio.
  • Permitir que o locador visite o imóvel e leve terceiros para visitá-lo em caso de venda, contanto que o dia e o horário sejam marcados.
  • Respeitar e seguir a convenção do condomínio e demais regulamentos internos.
  • Se na locação houver o seguro fiança, o inquilino deverá pagá-lo.

Ainda nesse assunto, por se tratar de um tema corriqueiro, a questão do volume de barulho tolerável nos apartamentos complementa os tópicos acima e também merece destaque. Mesmo que não constituam uma lei, de fato, popularizou-se chamar o conjunto de normas, recomendações e regras comumente utilizadas para pautar o assunto como Lei do Silêncio. Cabe ao inquilino respeitá-la e solicitar a seus vizinhos que também o façam.

Sobre o prazo para devolução do imóvel

Tudo depende do prazo estipulado em contrato.

Seu contrato de locação prevê um tempo de ocupação igual ou superior a 30 meses? Saiba que, ao final desse tempo, o contrato será encerrado independentemente de notificação ou aviso.

Se o inquilino continuar ocupando o imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, o contrato de locação se estenderá por prazo indeterminado, sendo que todas as cláusulas são mantidas. Ou seja, tudo o que valia antes, continua valendo até o momento que houver a desocupação do imóvel e a devolução das chaves.

Mas e se o locador desejar reaver o imóvel? Bem, depois de findado o contrato, ele pode entrar com uma denúncia vazia. O que é isso? É o direito do locador de reaver o imóvel sem ser multado ou ter que justificar sua ação. Nessa situação, ele deve notificar o locatário para que desocupe o imóvel voluntariamente em 30 dias sob pena de despejo.

Quando o contrato original, contudo, for inferior a 30 meses e, findado esse período, o locatário continuar a ocupá-lo sem a oposição do locador, ele também se prorrogará por tempo indeterminado.

Aqui, o locador pode reaver seu imóvel nas seguintes situações: se houver mútuo acordo, infração contratual ou legal, e realização de intervenção urgente determinada pelo Poder Público que exija desocupação do imóvel. Também se houver extinção do contato de trabalho, no caso de a empresa ter alugado o local para seu funcionário, ou uso próprio do locador e familiares.

Há, por fim, a opção da retomada de locação ininterrupta, quando o imóvel estiver com o mesmo locatário há mais de cinco anos.

Sobre a quebra de contrato

O artigo da Lei do Inquilinato que fala sobre a quebra de contrato foi atualizado pela Lei 12.112, de 2009. Assim, ficou estabelecido que, enquanto o contrato estiver vigente, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Ao locatário, contudo, é garantido o direito de devolvê-lo desde que pague a multa proporcional ao período que resta para o encerramento do contrato. No entanto, o locatário ficará isento dessa multa se o motivo da devolução for sua transferência, em razão de trabalho, para outras localidades.

A única exigência é que ele notifique o locador de sua saída com trinta dias de antecedência.

Sobre a preferência de compra pela lei do inquilinato

Segundo a Lei do Inquilinato, é direito do locatário ter preferência na compra do imóvel caso o locador deseje vendê-lo. Mas o que isso significa?

Bem, a Lei estipula que o locador avise o locatário sobre sua intenção de vender o imóvel locado, a fim de dar a ele a chance de comprá-lo.

Essa comunicação deve ocorrer por escrito e deve conter todos os detalhes da proposta, bem como dos eventuais terceiros que estejam interessados. A partir do recebimento dessa notificação, o locatário terá trinta dias para aceitar a proposta ou realizar uma contraproposta, desde que ela seja tão ou mais vantajosa ao vendedor.

preferencia lei do inquilinato

Sobre indenização por benfeitorias

As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, com ou sem autorização do locador. Logo, as úteis, são indenizáveis, podendo o inquilino pedir ressarcimento.

Já as benfeitorias voluptuárias não são reembolsáveis. Assim, podem ser removidas desde que não alterem a estrutura do imóvel.

“Mas como vou saber quais benfeitorias são úteis, necessárias ou voluptuárias?”, você deve estar se perguntando.

Aqui recorremos ao Art. 96 do Código Civil, já que é ele que nos explica do que trata de alguns pontos. Como a necessidade de se fazer melhorias para evitar que o bem se deteriore.

Assim como são teis as que facilitam sua utilização. São voluptuárias as que, apesar de aumentarem o valor do bem ou o tornarem mais agradável, não são necessárias ou úteis.

Pagamento de despesas extras, segundo a lei do inquilinato

É o Art. 22 da Lei do Inquilinato que fala sobre quem paga o quê numa relação de locação. Ao locador, competem as despesas extraordinárias. Já sabe o que são elas?

Despesas extraordinárias são aquelas que vão além das despesas cotidianas dos condomínios. Alguns exemplos são:

  • Obras de melhorias, reforma e ampliação, como pinturas de fachadas, paisagismo e decoração;
  • Indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio referentes ao período anterior à locação;
  • Fundo de reserva;
  • Instalações de equipamentos de segurança e lazer.

Se você é inquilino, talvez tenha de contatar o locador, o síndico (seja ele morador ou síndico profissional) ou a administradora de condomínio para reaver diferenças no valor do condomínio.

Ao locatário, competem as despesas ordinárias, que correspondem aos gastos com a manutenção cotidiana do condomínio. Nesse caso, temos:

  • Despesas com o regime trabalhista dos funcionários;
  • Consumo de gás, luz e água das áreas comuns;
  • Limpeza e conservação do condomínio;
  • Manutenção e conservação de elevadores e instalações e equipamentos hidráulicos;
  • Rateios de saldo devedor se referentes ao período da locação.

Agora que você entendeu melhor a Lei do Inquilinato, reflita: como ela é aplicada no dia a dia de seu condomínio? Você consegue identificar quais ações e regulamentos são influenciados por ela?

Restou alguma dúvida que não conseguimos resolver aqui?

Entre em contato com a Winker ou compartilhe conosco sua experiência na caixa de comentários. Além de desenvolvermos um software para condomínio, somos um time especialista em transformar problemas cotidianos em soluções e adoraríamos auxiliar você a vencer os desafios da vida em condomínio!

Também estamos no Facebook e no YouTube.

Escreva um comentário